📋 En bref
Après l’état des lieux de sortie, seules des sommes dûment justifiées par écrit peuvent être retenues. Il s’agit surtout des impayés, des dégradations ou d’un ménage non fait. L’usure normale reste à la charge du propriétaire. Le dépôt revient sous un mois si l’état des lieux est conforme, sinon sous deux mois. Côté ménage, nos devis donnent un repère utile. Une remise en état de fin de bail revient à 960 € HT en médiane chez Nickel Nettoyage.
Une facture après état des lieux de sortie n’est fondée que si chaque montant repose sur une preuve. Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les impayés, les dégradations et le ménage manquant. L’usure normale du logement ne peut jamais donner lieu à une retenue. Chaque somme s’appuie sur la comparaison des deux états des lieux et sur un devis ou une facture.
Reste une question rarement chiffrée : combien vaut le ménage qu’on vous retient ? Nickel Nettoyage réalise des remises en état de fin de bail en Île-de-France. Nos devis de 2021 à 2026 fournissent un repère concret pour juger la somme demandée. Si le montant paraît injustifié, des recours amiables et gratuits existent.
Ce que le propriétaire peut facturer après l’état des lieux
Le propriétaire peut déduire du dépôt uniquement les sommes encore dues, à condition de les justifier. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige des sommes « dûment justifiées ». La règle couvre aussi les montants qu’il devrait payer à votre place.
Service-public.gouv.fr liste plusieurs motifs de retenue admis sur le dépôt de garantie.
- Loyers ou charges impayés : les sommes encore dues à la date du départ.
- Frais liés aux dégradations : réparation des dommages survenus pendant la location.
- Travaux locatifs non faits : entretien courant et menues réparations restés à votre charge.
- Charges de copropriété à régulariser : le bailleur garde au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté des comptes.
Votre responsabilité a des limites, posées par l’article 7 de la même loi. Vous répondez des dégradations survenues pendant la location. Vous en êtes exonéré en prouvant une force majeure, une faute du bailleur ou le fait d’un tiers. Ce tiers ne doit pas avoir été introduit par vous dans le logement.
L’entretien courant et les réparations locatives vous incombent aussi. Cette charge disparaît en cas de vétusté, de malfaçon, de vice de construction, de cas fortuit ou de force majeure. Le tableau suivant croise les retenues courantes avec la règle applicable.
| Retenue demandée | Possible ? | Condition ou texte applicable |
|---|---|---|
| Loyers ou charges impayés | Oui | Décompte des sommes dues |
| Dégradation absente à l’entrée, notée à la sortie | Oui | Devis ou facture, vétusté déduite |
| Ménage non fait | Oui | Écart de propreté entre les deux états des lieux, chiffré |
| Usure normale (vétusté) | Non | Aucune retenue possible sur ces écarts |
| Frais d’état des lieux de sortie | Non | Clause non écrite (art. 4 k), sauf commissaire de justice : frais par moitié |
| Amendes ou pénalités prévues au bail | Non | Clause non écrite (art. 4 i) |
| Frais de relance | Non | Clause non écrite (art. 4 p) |
| Provision de charges (immeuble collectif) | Oui, plafonnée | 20 % du dépôt au maximum (art. 22) |
💡 Bon à savoir
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre la prise en compte de la vétusté. Il la définit comme l’usure due au temps ou à l’usage normal. Bailleur et locataire peuvent convenir d’une grille de vétusté à la signature du bail. Elle fixe une durée de vie théorique et des abattements forfaitaires annuels pour les principaux équipements.
Frais de ménage : quel montant peut être retenu ?
La retenue doit refléter le coût réel du ménage manquant, prouvé par un devis ou une facture. Les frais de nettoyage après état des lieux relèvent de l’entretien courant, à votre charge selon l’article 7. Un logement rendu plus sale qu’à l’entrée peut donc justifier une déduction. La loi raisonne en sommes justifiées, pas en forfaits.
Un repère de prix aide à juger la somme retenue. D’après nos devis 2021-2026, la médiane s’établit à 960 € HT pour une remise en état de fin de bail. La fourchette s’étend de 100 à 1 900 € HT. L’écart dépend de la surface et de l’état du logement.
Un studio peu encrassé et un grand logement négligé n’appellent pas le même travail. Comparez la retenue à ce repère, en tenant compte de la surface rendue. Une somme qui dépasse nettement la fourchette mérite une question simple : sur quel devis repose-t-elle ?
⚠️ Attention
Un « forfait ménage » réclamé sans devis ni facture répond mal à l’exigence de sommes justifiées. Demandez le détail chiffré de chaque poste de nettoyage retenu. Un montant rond, sans aucune pièce jointe, doit vous alerter.
Pour savoir quelles tâches sont attendues, consultez notre guide du ménage de fin de bail du locataire. Confrontez ensuite chaque tâche aux remarques portées sur l’état des lieux de sortie.
Devis ou facture : les justificatifs exigibles
Chaque retenue doit s’accompagner de justificatifs remis au locataire. La fiche officielle du service public en donne des exemples. Elle cite les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos et un constat de commissaire de justice. Les factures ou devis de travaux complètent la liste.
Pour des loyers impayés, une lettre de réclamation restée sans réponse peut aussi servir. Le devis figure parmi les pièces admises par cette fiche. Une retenue peut donc reposer sur un chiffrage, pas seulement sur une dépense déjà engagée.
Un justificatif sérieux se reconnaît à quelques détails faciles à vérifier sur le document.
- Une entreprise bien identifiée : raison sociale, adresse et numéro SIRET lisibles.
- Une date cohérente avec le départ : proche de l’état des lieux de sortie.
- Un détail poste par poste : surfaces, quantités et prix unitaires, pas un montant global.
- Un lien avec l’état des lieux : chaque ligne renvoie à un écart réellement noté.
- Une déduction de la vétusté : un équipement ancien ne se facture pas au prix du neuf.
À l’inverse, une retenue sans aucune pièce reste fragile en cas de litige. L’exigence de justification vaut aussi pour les petits montants. Une ampoule, un joint ou un four à dégraisser se chiffrent comme le reste.
Délais légaux : restitution et facturation tardive
Le dépôt doit revenir sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Le délai passe à deux mois dans les autres cas. Il court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Passé ce délai, le retard se paie. Une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges s’ajoute pour chaque mois de retard commencé. Elle n’est pas due si vous n’avez pas transmis votre nouvelle adresse.
En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision de 20 % au maximum du dépôt. Elle doit être justifiée et attend l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le solde se règle dans le mois qui suit leur approbation définitive.
Et si une facture arrive après ces délais ? Les délais de l’article 22 encadrent la restitution du dépôt, pas l’envoi d’une facture. Quand le dépôt ne couvre pas les dégâts, le bailleur peut réclamer le surplus. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à partir de la connaissance des faits (article 7-1).
Voici les échéances à surveiller, de la remise des clés jusqu’au recours en justice.
| Situation | Délai ou plafond | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois maximum | Remise des clés |
| Écarts constatés à la sortie | 2 mois maximum | Remise des clés |
| Retard de restitution | +10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé | Fin du délai légal |
| Provision de charges (immeuble collectif) | 20 % du dépôt au maximum | Solde dans le mois suivant l’approbation des comptes |
| Convocation par un commissaire de justice | 7 jours au moins | Avant la date de l’état des lieux |
| Réponse de la commission de conciliation | 2 mois maximum | Saisine de la commission |
| Action du locataire pour récupérer le dépôt | 3 ans | Date où le dépôt aurait dû être rendu |
| Actions dérivant du bail (art. 7-1) | 3 ans | Connaissance des faits |
📌 Exemple
Votre loyer s’élève à 800 € hors charges et l’état des lieux de sortie note des écarts. Le bailleur dispose donc de deux mois. Cinq semaines après l’échéance, il restitue enfin le dépôt. Deux périodes mensuelles de retard ont commencé : la majoration atteint 2 × 80 €, soit 160 €.
Les 5 retenues abusives les plus fréquentes
Ces cinq retenues se heurtent directement aux textes. Repérez ces frais abusifs d’état des lieux avant d’accepter la moindre déduction.
- L’usure normale facturée en dégradation : peinture ternie, moquette tassée ou joints jaunis relèvent souvent de la vétusté. Ces écarts n’autorisent aucune retenue.
- Le forfait ménage sans justificatif : un montant rond, sans devis ni facture. Aucun écart n’est noté à l’état des lieux.
- Les frais d’état des lieux de sortie : la clause qui vous les impose est réputée non écrite. Seule exception, l’intervention d’un commissaire de justice.
- Les amendes et frais de relance : pénalités du bail et frais de relance relèvent aussi des clauses non écrites.
- La retenue intégrale par précaution : garder tout le dépôt sans chiffrage s’écarte de l’article 22. En copropriété, la provision plafonne à 20 % du dépôt.
Une autre clause est réputée non écrite : celle qui vous rend automatiquement responsable des dégradations constatées. Chaque dommage doit pouvoir être rattaché à votre occupation du logement.
💡 Bon à savoir
Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable, un commissaire de justice l’établit. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, à un tarif fixé par décret. Le commissaire avise les deux parties au moins sept jours avant, par lettre recommandée.
Contester une facturation : la marche à suivre
Contestez d’abord par écrit, puis tentez une conciliation avant de saisir le juge. La tentative de conciliation est obligatoire pour un litige inférieur à 5 000 €. Au-delà, elle reste possible sans être imposée. Pour contester une facturation après état des lieux, suivez cet ordre :
- Rassemblez toutes vos preuves : états des lieux d’entrée et de sortie, photos datées, factures de ménage ou de réparation.
- Réclamez les justificatifs manquants : devis, factures ou photos qui fondent chaque retenue.
- Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, montant réclamé à l’appui.
- Sollicitez une conciliation gratuite : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation.
- Saisissez le juge en dernier recours : le juge des contentieux de la protection, dans un délai de trois ans.
Votre lettre de contestation gagne à rester factuelle. Rappelez la date de remise des clés et le montant du dépôt versé. Listez chaque retenue contestée avec son motif : vétusté, absence de justificatif, dommage absent de l’état des lieux. Terminez par une demande chiffrée et un délai de réponse précis.
La commission départementale de conciliation se saisit par lettre recommandée, par formulaire imprimé ou en ligne. Sa réponse écrite parvient aux deux parties au plus tard deux mois après la saisine. Le conciliateur de justice se contacte via le site conciliateurs.fr ou au greffe du tribunal judiciaire. Un médiateur civil peut aussi intervenir, mais ses services sont payants.
✅ Conseil d’expert
Le jour de l’état des lieux, prenez chaque pièce en photo, sols, sanitaires et électroménager compris. Des photos datées et nettes pèsent dans un litige, et l’état des lieux peut lui-même être illustré d’images. Joignez-les à votre courrier de contestation, avec la facture de ménage si vous en avez une.
La facture d’un ménage professionnel, votre meilleure preuve
Une facture de ménage datée de la veille de l’état des lieux atteste qu’un nettoyage a eu lieu. Bien rédigée, elle liste les tâches réalisées pièce par pièce, avec un prestataire identifié. Face à un forfait ménage, elle oppose une pièce précise à un montant vague.
Cette preuve compte surtout quand l’état des lieux note « logement sale » sans autre précision. La facture et vos photos se complètent : l’une décrit le travail, les autres montrent le résultat. Une retenue de ménage devient alors difficile à justifier sans élément contraire.
Nos équipes assurent la remise en état de fin de bail dans les Yvelines, l’Essonne et les Hauts-de-Seine. Exigez une facture qui liste les surfaces et équipements traités, quel que soit le prestataire. Si vous faites le ménage vous-même, suivez notre checklist du ménage avant l’état des lieux pour ne rien oublier.
Planifiez le ménage la veille ou le matin de l’état des lieux. Un délai trop long avant la visite laisse à la poussière le temps de revenir. Conservez ensuite la facture au moins trois ans, durée de prescription des actions liées au bail.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour facturer des travaux après l’état des lieux ?
Les retenues sur le dépôt se justifient dans le délai de restitution. Ce délai est d’un ou deux mois après la remise des clés. Au-delà du dépôt, le bailleur peut réclamer un surplus pendant trois ans (article 7-1). Il court à partir de la connaissance des faits.
Des dégâts découverts après l’état des lieux peuvent-ils être facturés ?
La démarche reste délicate pour le bailleur. Les dégâts constatés après état des lieux de sortie ne figurent pas dans le document signé, qui sert de référence. La loi organise un complément pour l’état des lieux d’entrée, dans les dix jours, pas pour la sortie. En cas de désaccord, le propriétaire devra relier le dommage à votre occupation, et le juge appréciera.
Comment s’applique la vétusté ?
Les écarts dus à l’usure normale ne peuvent entraîner aucune retenue. Une grille de vétusté, convenue à la signature du bail, chiffre cette usure. Elle fixe pour chaque équipement une durée de vie théorique et un abattement forfaitaire annuel. Sans grille, la vétusté s’apprécie élément par élément, selon son âge et son état.
Quels sont les droits du locataire après l’état des lieux de sortie ?
Vous avez droit à la restitution du dépôt dans les délais légaux, sous peine de majoration. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces remises par le bailleur. En cas de désaccord, le conciliateur de justice et la commission départementale de conciliation interviennent gratuitement.