📋 En bref
L’état des lieux de sortie se fait à la restitution des clés. On le compare pièce par pièce à l’entrée pour isoler les dégradations. L’usure normale, ou vétusté, reste à la charge du bailleur. Fait à l’amiable, il ne coûte rien au locataire. Le dépôt de garantie revient sous un mois si tout est conforme, sous deux mois sinon.
L’état des lieux de sortie décrit le logement au moment où le locataire rend les clés. On le confronte à l’état des lieux d’entrée signé au début du bail. Seuls les écarts imputables au locataire peuvent réduire son dépôt de garantie. L’usure liée au temps, elle, ne se facture pas.
Pour le locataire, l’enjeu se chiffre en mois de loyer. Le dépôt de garantie atteint jusqu’à un mois hors charges en location vide, deux en meublé. Une visite préparée, des preuves datées et un logement propre limitent les retenues discutables.
Le déroulé de l’état des lieux de sortie, étape par étape
La visite suit un ordre fixe : compteurs, pièces, équipements, clés, puis signature. Elle se déroule dans un logement vidé et nettoyé, l’état des lieux d’entrée sous les yeux. Comment se passe un état des lieux de sortie sans tension ? Chaque étape laisse une trace écrite que les deux parties relisent.
- Rendez-vous confirmé par écrit : date et heure fixées ensemble, idéalement le jour du départ.
- Relevé des compteurs : eau, électricité et gaz, avec une photo de chaque index.
- Inspection pièce par pièce : sols, murs, plafonds et menuiseries, dans le même ordre qu’à l’entrée.
- Test des équipements : robinets, chasse d’eau, plaques, hotte, volets, prises et interrupteurs.
- Restitution des clés : chaque clé, badge ou télécommande listé à l’entrée, compté un à un.
- Mention des écarts : chaque différence notée avec sa nature et son emplacement exact.
- Signature et remise : un exemplaire par partie, avec la nouvelle adresse du locataire.
Un écrit est obligatoire, sur papier ou sous forme électronique. Le document peut reprendre la grille d’entrée avec une colonne sortie, ou rester distinct avec une présentation similaire. Chaque partie reçoit son exemplaire signé, en main propre ou par voie dématérialisée.
La version de sortie ajoute la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée. Elle note aussi les évolutions de chaque pièce depuis l’arrivée. Ces mentions viennent du décret du 30 mars 2016, qui encadre les résidences principales louées.
✅ Conseil d’expert
Photographiez chaque pièce avant l’arrivée du bailleur, en plan large puis en gros plan. Filmez les compteurs et le fonctionnement des équipements. Ces fichiers datés servent de preuve si une retenue est contestée ensuite.
Date, présence, procuration : qui fait quoi
La loi rattache la visite à la restitution des clés, sans fixer de jour précis. L’administration indique qu’elle doit avoir lieu au moment de la libération des lieux ou très peu après. Locataire et bailleur conviennent ensemble du créneau. Confirmez-le par courriel ou par lettre : une date écrite coupe court aux contestations.
Les deux parties assistent normalement à la visite, qui se fait contradictoirement. Chacune peut néanmoins se faire représenter par un tiers qu’elle mandate. Le document indique alors l’identité de ce mandataire.
Absent le jour J, le locataire sécurise la démarche avec une procuration écrite et signée remise à son mandataire. Elle précise le nom du mandataire, l’adresse du logement et la date du rendez-vous. Joignez-y une copie de votre pièce d’identité et prévenez le bailleur à l’avance.
Quand le bailleur confie la visite à une agence, l’agent agit pour son compte. Cette intervention reste gratuite pour le locataire sortant, et toute clause contraire du bail est abusive.
Entrée contre sortie : ce que l’on compare pièce par pièce
La comparaison se fait ligne par ligne, pièce par pièce, avec les mots de l’entrée. Un élément noté bon à l’entrée puis moyen à la sortie appelle une explication. Usure du temps ou dégradation ? La réponse décide de qui paie.
- Entrée et couloirs : porte palière, serrure, interphone, sols, plinthes et placards.
- Séjour et chambres : murs, plafonds, revêtements de sol, fenêtres, volets, prises et interrupteurs.
- Cuisine et équipements : plaques, four, hotte, évier, crédence et intérieur des meubles.
- Salle de bains et WC : robinetterie, calcaire, chasse d’eau, flexible de douche, bouches d’aération.
- Annexes prévues au bail : cave, balcon, place de parking ou boîte aux lettres.
- Compteurs et clés : index relevés, clés et badges en même nombre qu’à l’entrée.
Chaque écart mérite une description précise : nature, taille, emplacement. « Mur abîmé » reste trop vague pour fonder une retenue. Trois trous de cheville au-dessus du canapé, en revanche, se vérifient sans débat. Cette précision protège autant le locataire que le bailleur.
Certains écarts tiennent seulement à l’entretien : four encrassé, calcaire, vitres ternes. Une remise en état de fin de bail les efface avant la visite. Le jour de l’état des lieux, ces points sortent alors de la liste des écarts.
La grille de vétusté : ce qui reste à la charge du bailleur
La vétusté, c’est l’usure normale : elle ne peut jamais être retenue sur le dépôt de garantie. Le décret du 30 mars 2016 la définit comme l’usure due au temps ou à l’usage normal des matériaux. Une peinture ternie après des années d’occupation en est l’exemple type.
Le bail peut intégrer une grille de vétusté dès sa signature. Cette grille fixe, pour les principaux matériaux, une durée de vie théorique et un abattement forfaitaire annuel. Elle est choisie parmi celles issues d’accords collectifs de location. Sans grille, l’usure s’apprécie au cas par cas, photos et factures à l’appui.
| Élément | Usure normale (bailleur) | À la charge du locataire |
|---|---|---|
| Murs et plafonds | Peinture ternie ou jaunie par les années | Menus raccords de peinture, propreté, trous nombreux ou importants à reboucher |
| Sols | Usure régulière des zones de passage | Raccords de moquette ou lames de parquet en cas de taches et de trous |
| Sanitaires | Équipement usé par l’âge | Nettoyage des dépôts de calcaire, flexible de douche à remplacer |
| Vitrages | Menuiserie déformée par le temps | Vitres détériorées à remplacer, mastics à refaire |
| Équipements | Panne due à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de construction | Entretien courant et menues réparations |
| Aménagements | Travaux autorisés par écrit | Transformations sans accord écrit : remise en l’état exigible |
La colonne de droite reprend la liste officielle des réparations locatives, fixée par un décret du 26 août 1987. Le locataire ne répond pas des défauts liés à l’âge, à une malfaçon ou à un vice de construction. Il répond en revanche des dégradations survenues pendant le bail. Seules la force majeure, la faute du bailleur ou un tiers qu’il n’a pas fait entrer l’exonèrent.
📌 Exemple
Supposons une grille annexée au bail pour la peinture. Elle retient une durée de vie de dix ans et 10 % d’abattement par an. Après six ans d’occupation, un mur abîmé est repeint pour 1 000 €. Le locataire supporte alors au plus 40 % du coût, soit 400 €. Ces chiffres sont fictifs : seule la grille de votre bail fait foi.
Désaccord, absence, commissaire de justice : les cas particuliers
Si la visite amiable échoue, un commissaire de justice dresse l’état des lieux. C’est le cas quand une partie refuse de venir ou de signer, ou ne se présente pas. L’initiative revient à la partie la plus diligente, bailleur comme locataire.
Le commissaire de justice convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours avant. Ses frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Le tarif du constat locatif est réglementé et varie selon la surface.
| Surface du logement | Total TTC en métropole | Part de chaque partie |
|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 162,16 € | 81,08 € |
| Plus de 50 m² et jusqu’à 150 m² | 184,08 € | 92,04 € |
| Plus de 150 m² | 261,46 € | 130,73 € |
Ces totaux incluent les lettres de convocation et le déplacement, selon le barème publié par Service-Public. Des tarifs distincts s’appliquent en outre-mer.
⚠️ Attention
Le délai de sept jours n’est pas une formalité. Sans convocation recommandée dans ce délai, le partage des frais tombe. La partie qui a mandaté le commissaire de justice garde alors tout le coût. La Cour de cassation l’a jugé le 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.183.
Un désaccord persistant sur l’état des lieux ou les retenues se règle par étapes. Pour un litige ne dépassant pas 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est d’abord obligatoire. Commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur peuvent être saisis. Le juge des contentieux de la protection tranche ensuite, saisi dans les trois ans.
💡 Bon à savoir
Sans état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil joue contre le locataire. Il est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption ne profite pas à la partie qui a fait obstacle à l’état des lieux. Un bailleur qui l’a refusé doit donc prouver l’état initial.
Après la visite : la restitution du dépôt de garantie
C’est l’état des lieux de sortie qui fixe le délai de restitution. Le bailleur dispose d’un mois si tout est conforme à l’entrée, de deux mois dans le cas contraire. Ce délai court dès la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée.
Sur le dépôt, le bailleur ne peut déduire que des sommes restant dues et dûment justifiées.
- Réparations locatives et dégradations : chiffrées par devis ou facture, rattachées à un écart constaté.
- Arriérés de loyer ou de charges encore dus quand le locataire rend les clés.
- Logement en copropriété : jusqu’à 20 % du dépôt restent bloqués jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
- Jamais la vétusté : l’usure normale reste à la charge du bailleur.
Le bailleur doit justifier chaque somme retenue avec les deux états des lieux, des photos, des devis ou des factures. Un forfait « remise en état » sans pièce justificative ne tient pas.
En cas de retard, le solde dû augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé. Cette majoration tombe si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse. Inscrivez-la donc sur l’état des lieux de sortie, comme le prévoit le décret.
Rendre un logement propre : la part du ménage
Rendre un logement propre fait partie des obligations du locataire. Le décret sur les réparations locatives cite le maintien en état de propreté des murs et le nettoyage du calcaire. Un logement rendu sale peut donc justifier une retenue, facture de nettoyage à l’appui. Prévoyez ce ménage après le déménagement, juste avant la visite.
Pour ne rien oublier, suivez notre checklist du ménage avant l’état des lieux. Notre guide du ménage de fin de bail du locataire approfondit la méthode de nettoyage complète du logement.
Questions fréquentes
Qui paie l’état des lieux de sortie ?
À l’état des lieux de sortie, le locataire ne paie rien si la visite est amiable. Une visite menée par une agence reste aussi gratuite pour lui. Seul un constat de commissaire de justice génère des frais, partagés par moitié. Comptez de 81,08 € à 130,73 € par partie en métropole.
Le locataire doit-il refaire les peintures ?
Pas quand la peinture a simplement vieilli. Cette usure relève de la vétusté, donc du bailleur. Le locataire assume en revanche les menus raccords de peinture et le rebouchage de trous nombreux ou importants. Un mur taché ou abîmé pendant le bail peut aussi lui être facturé, preuves à l’appui.
Qu’est-ce qui change pour un logement meublé ?
Pour un état des lieux de sortie meublé, le déroulé reste identique, avec un document de plus. L’inventaire détaillé du mobilier établi à l’entrée est vérifié à la restitution des clés. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Les délais de restitution restent d’un mois ou de deux mois.
Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?
Uniquement des sommes justifiées : dégradations, réparations locatives, loyers ou charges impayés. L’usure normale du logement n’est jamais retenue. Dans un immeuble collectif, une provision de 20 % au plus peut attendre l’arrêté annuel des comptes.
Que faire si l’état des lieux de sortie n’est pas remis le jour même ?
Réclamez votre exemplaire par écrit, sans attendre. Le document doit être remis à chaque partie dès sa signature, en main propre ou par voie électronique. Sans copie, impossible de vérifier les écarts reprochés. Gardez la trace de votre demande : elle comptera si un litige naît sur le dépôt.