📋 En bref
Une note efficace tient en quelques lignes : un constat daté, une règle et un remerciement. Affichez-la dans le hall avec l’accord du syndic, sans jamais nommer personne. Si un occupant persiste, passez au courrier individuel, puis à la mise en demeure. Le bailleur doit alors agir contre son locataire. Un entretien régulier des parties communes traite enfin le problème à la source.
Une note aux locataires « Respect des parties communes » fonctionne quand elle reste courte, courtoise et factuelle. Ton neutre, faits datés, aucune personne visée : ces trois réflexes évitent la querelle de palier. Les trois modèles ci-dessous couvrent l’affiche du hall, le courrier et l’e-mail.
Sacs au pied de l’escalier, cartons dans le hall, mégots devant la porte : le désordre gagne vite. Les incivilités dans les parties communes se règlent d’abord par un rappel écrit, sans accusation. Si le rappel échoue, des recours existent, du recommandé jusqu’au juge. Et quand le désordre revient chaque semaine, la réponse passe aussi par l’entretien.
Modèle de note à afficher dans le hall
L’affiche rappelle une règle commune à tous, sans viser personne. Elle décrit un constat daté, rappelle la règle et remercie par avance. Ce format joue le rôle d’une lettre savoir-vivre en copropriété, en version courte.
Une affiche respect des parties communes se lit debout, en attendant l’ascenseur. Visez une page A4 lisible à deux mètres, avec un seul sujet. Posez-la là où le problème se produit : porte du local poubelles, hall, palier du rez-de-chaussée. Datez-la et retirez-la au bout de quelques semaines.
Copiez le texte ci-dessous, puis remplacez les mentions entre crochets par vos informations. Ce modèle cible la propreté : déchets, cartons, encombrants et mégots.
📌 Exemple
Note aux occupants de la résidence [nom], affichée le [date]
Chers voisins, le hall, l’escalier et le local poubelles sont notre espace commun. Ces dernières semaines, des sacs, des cartons et des mégots y ont été retrouvés. Pour le confort de tous, merci de respecter ces quelques règles :
- Les sacs-poubelles se déposent fermés dans les conteneurs, jamais au sol.
- Les cartons se plient avant d’aller dans le bac de tri.
- Les encombrants ne restent ni dans le hall ni sous l’escalier : [mode d’enlèvement prévu par la commune].
- Les mégots vont dans un cendrier ou une poubelle, pas devant l’entrée.
- Vélos et poussettes se rangent dans le local prévu, pas sur les paliers.
Le règlement de copropriété encadre l’usage de ces espaces. Un immeuble propre profite à chacun, locataires comme propriétaires. Merci d’avance pour votre aide !
Le conseil syndical et le syndic [nom, téléphone ou e-mail]
⚠️ Attention
Bannissez l’ironie, les majuscules et les menaces de sanction sur une affiche. Un ton vexant durcit les positions au lieu de corriger le geste. Ne nommez jamais personne, même par allusion : la note rappelle une règle, elle ne désigne pas un coupable.
✅ Conseil d’expert
Faites signer l’affiche par le syndic ou le conseil syndical, plutôt que par un voisin isolé. Une signature collective dépersonnalise le rappel. Et si la même note revient tous les mois, le problème tient sans doute à l’organisation du ménage.
Modèle de courrier ou d’e-mail à un occupant
Le courrier individuel prend le relais quand le même occupant récidive malgré l’affiche. Il reste courtois, mais cite des faits précis : dates, lieux, nature du problème. Ce document sert aussi de trace si la situation s’envenime.
L’expéditeur dépend de votre position. Le syndic ou le conseil syndical écrit au nom de la copropriété. Un voisin peut aussi écrire, de préférence après une discussion. Si l’occupant est locataire, adressez une copie au propriétaire bailleur : lui seul agit sur le bail.
Modèle de lettre de non-respect des parties communes
Ce courrier se remet sous pli fermé ou en main propre, jamais par affichage. Adaptez le constat entre crochets à la situation réelle, sans jugement sur la personne.
📌 Exemple
Objet : rappel sur l’usage des parties communes de la résidence [nom]
Madame, Monsieur,
Le [date], plusieurs occupants ont signalé des sacs-poubelles déposés devant le local [ou : dans le hall]. Le même constat a été fait le [date].
Un oubli peut arriver à chacun, et nous ne doutons pas de votre bonne foi. Le règlement de copropriété [article à préciser] encadre toutefois l’usage des parties communes. Si vous êtes locataire, la loi du 6 juillet 1989 vous oblige aussi à respecter les équipements collectifs.
Nous vous remercions de veiller à ce point dès maintenant. Nous restons disponibles pour en parler, notamment si une difficulté pratique explique la situation.
Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.
[Nom, qualité : syndic, président du conseil syndical ou propriétaire bailleur]
Modèle d’e-mail de rappel
L’e-mail convient à un premier fait isolé, entre voisins ou depuis le syndic. Plus léger qu’un courrier, il laisse la porte ouverte au dialogue.
📌 Exemple
Objet : petit rappel sur les cartons du hall
Bonjour [Madame, Monsieur ou prénom],
Des cartons sont restés dans le hall depuis le [date]. Ils gênent le passage des poussettes et compliquent le ménage.
Pourriez-vous les plier et les déposer dans le bac de tri ? [Ou : les apporter en déchèterie.] Merci beaucoup, et bonne journée !
[Prénom, nom, appartement ou fonction]
Envoyez l’e-mail au premier fait, le courrier après deux rappels sans effet. Conservez une copie datée de chaque envoi. Ces traces comptent si l’affaire va plus loin.
Ce que recouvre le respect des parties communes
Respecter les parties communes, c’est en profiter sans gêner les autres ni détourner leur usage. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose ce principe pour chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété détermine ensuite la destination de chaque espace (article 8).
Les locataires sont tenus aux mêmes égards. L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 les oblige à user paisiblement des lieux loués. Il leur interdit aussi tout comportement qui porte atteinte aux équipements collectifs de l’ensemble immobilier. Le bailleur doit leur remettre les extraits du règlement sur l’usage des parties communes (article 3).
Sur le terrain, le respect des parties communes couvre six sujets concrets.
- Déchets : sacs fermés dans les conteneurs, tri respecté, rien au sol du local.
- Encombrants et cartons : jamais stockés dans le hall, les couloirs de cave ou sous l’escalier.
- Mégots et déjections animales : ni devant l’entrée, ni dans la cour, ni sur les espaces verts.
- Circulation : couloirs, escaliers et accès dégagés de tout objet personnel.
- Équipements collectifs : ascenseur, boîtes aux lettres, éclairage et interphone utilisés sans dégradation.
- Tranquillité : pas de rassemblement bruyant dans le hall ni dans la cage d’escalier.
L’occupation abusive forme un cas à part. Un occupant s’approprie un espace commun : vélo stocké sur un palier, meuble dans un couloir, cour annexée. Il prive les autres de leur droit d’usage. Le syndic peut en demander le retrait, puis le syndicat peut agir en justice (article 15).
💡 Bon à savoir
Occuper un hall en groupe en bloquant délibérément le passage relève du pénal. L’article L. 272-4 du Code de la sécurité intérieure prévoit deux mois d’emprisonnement et 3 750 € d’amende. Le texte vise aussi le blocage des dispositifs de sécurité et de sûreté.
Bailleur, syndic, conseil syndical : qui fait respecter les règles
Le syndic fait appliquer le règlement, le bailleur agit sur son locataire et le conseil syndical appuie. Chacun intervient à son niveau, avec des leviers différents. Pour savoir qui passe le balai, lisez notre guide sur la répartition du nettoyage des parties communes.
| Acteur | Rôle face aux incivilités | Texte de référence |
|---|---|---|
| Syndic | Assure l’exécution du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale | Loi du 10 juillet 1965, art. 18 |
| Conseil syndical | Assiste le syndic et contrôle sa gestion | Loi du 10 juillet 1965, art. 21 |
| Syndicat des copropriétaires | Agit en justice, y compris contre un copropriétaire | Loi du 10 juillet 1965, art. 15 |
| Copropriétaire | Use des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres | Loi du 10 juillet 1965, art. 9 |
| Propriétaire bailleur | Remet les extraits du règlement, puis agit contre les troubles après mise en demeure | Loi du 6 juillet 1989, art. 3 et 6-1 |
| Locataire | Use paisiblement des lieux et respecte les équipements collectifs | Loi du 6 juillet 1989, art. 7 b |
Le locataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires. Le syndic passe donc par le bailleur quand un locataire enfreint le règlement. Il lui écrit, joint les constats et lui demande d’intervenir.
L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe l’obligation du bailleur. Après une mise en demeure motivée, il doit, sauf motif légitime, utiliser ses droits pour faire cesser les troubles. À défaut, le voisin gêné peut engager sa responsabilité en justice. Il faut pour cela un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage.
Si la note ne suffit pas : les recours
Quand la note échoue, l’escalade passe par l’écrit, puis par un tiers, puis par le juge. Chaque étape laisse une chance de régler le conflit à l’amiable. Le tableau suivant résume l’ordre à respecter.
| Étape | Qui agit | Forme | Objectif |
|---|---|---|---|
| 1. Discussion | Voisin, gardien, conseil syndical | Échange oral | Désamorcer sans formalisme |
| 2. Affiche collective | Syndic ou conseil syndical | Note dans le hall | Rappeler la règle à tous |
| 3. Rappel individuel | Syndic, voisin, bailleur | E-mail ou lettre simple | Signaler des faits datés |
| 4. Mise en demeure | Voisin ou syndic | Recommandé avec avis de réception | Exiger l’arrêt et constituer une preuve |
| 5. Lettre au bailleur | Voisin ou syndic | Recommandé avec avis de réception | Déclencher l’obligation d’agir (art. 6-1) |
| 6. Conciliateur de justice | Toute partie | Démarche gratuite | Trouver un accord amiable |
| 7. Tribunal | Voisin, syndicat, bailleur | Saisine du tribunal du lieu de l’immeuble | Dommages et intérêts, résiliation du bail |
Constituez un dossier dès le premier incident : photos datées, copies des courriers, attestations d’autres occupants. Le cahier de liaison du gardien ou du prestataire de ménage complète ces preuves. Sans traces écrites, une mise en demeure pèse peu.
Le conciliateur de justice intervient gratuitement, à la demande d’une des parties. Il réunit les voisins pour trouver un accord amiable. Le médiateur joue un rôle proche, mais sa démarche est payante.
En dernier recours, le tribunal du lieu de l’immeuble tranche le litige. Le voisin gêné peut y réclamer des dommages et intérêts. Le bailleur peut, lui, demander la résiliation du bail d’un locataire qui n’use pas paisiblement des lieux.
⚠️ Attention
Envoyez la mise en demeure en recommandé avec avis de réception : vous datez l’envoi et prouvez la réception. Pour un trouble causé par un locataire, écrivez aussi au bailleur. L’article 6-1 lie son obligation d’agir à cette mise en demeure motivée.
Propreté durable : le rôle du contrat de nettoyage
Une note corrige un geste ; un entretien régulier corrige le cadre où il se produit. Un hall net et un local poubelles lavé donnent l’exemple. À l’inverse, un premier sac abandonné en attire vite d’autres.
Un cahier des charges utile cible les points de friction repérés dans les notes et les courriers. Il fixe des fréquences, des gestes et un circuit de signalement. Nickel Nettoyage assure ce nettoyage de copropriété en Île-de-France, des Yvelines aux Hauts-de-Seine.
- Local poubelles : lavage du sol et des conteneurs à fréquence fixe.
- Rotation des conteneurs : alignée sur les jours de ramassage fixés par la commune.
- Abords de l’entrée : ramassage des mégots, papiers et prospectus.
- Signalement au syndic : photo des encombrants ou des dégradations, dès leur apparition.
- Registre de passage du prestataire : chaque intervention et chaque anomalie y sont notées.
Côté budget, les frais d’entretien de propreté se répercutent en partie sur les locataires. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables. Cette liste est exhaustive : une dépense qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur.
| Dépense liée à la propreté | Récupérable sur le locataire | Décret n° 87-713 |
|---|---|---|
| Produits d’entretien, balais, petit matériel | Oui | Annexe, IV-1 |
| Pose, dépose et entretien des tapis | Oui | Annexe, IV-2 |
| Menues réparations de l’aspirateur | Oui | Annexe, IV-2 |
| Entretien de propreté (frais de personnel) | Oui | Annexe, IV-3 |
| Sacs à déchets, produits de désinsectisation et de désinfection | Oui | Annexe, VI-1 |
| Élimination des rejets (frais de personnel) | Oui | Annexe, VI-3 |
| Employé d’immeuble chargé du ménage ou des déchets | En totalité | Article 2 |
| Gardien assurant ménage et élimination des rejets | 75 % du salaire et des charges | Article 2 |
| Gardien assurant une seule de ces deux tâches | 40 % du salaire et des charges | Article 2 |
| Contrat avec une entreprise de nettoyage | Part récupérable distinguée dans le contrat | Article 2 |
Lorsque le ménage est confié à une entreprise, le contrat doit distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses. L’article 2 du décret charge le bailleur de s’en assurer. En copropriété, demandez au syndic un contrat ventilé dès la consultation des prestataires.
Questions fréquentes
L’entretien des parties communes est-il à la charge du locataire ?
En partie, à travers ses charges locatives. Le décret du 26 août 1987 rend récupérables les produits d’entretien et les frais de personnel de propreté. Le salaire d’un gardien chargé du ménage et des déchets n’est récupérable qu’à 75 %. Toute dépense absente de la liste reste au bailleur.
Qu’est-ce qu’une occupation abusive des parties communes ?
C’est l’appropriation d’un espace commun au détriment des autres occupants : objets stockés, palier encombré, cour annexée. Elle méconnaît l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic peut en demander le retrait, puis le syndicat agir en justice.
Peut-on afficher une note sans l’accord du syndic ?
Mieux vaut l’éviter. Le hall fait partie des parties communes, que le syndic administre et entretient. Le règlement de copropriété encadre parfois l’affichage : lisez-le avant. Une note validée par le syndic ou le conseil syndical gagne en poids et risque moins d’être retirée.
Quelles sont les obligations du bailleur concernant les parties communes ?
Le bailleur remet au locataire les extraits utiles du règlement de copropriété. Après une mise en demeure motivée, il doit agir contre les troubles causés par ses occupants. Il supporte aussi les dépenses absentes de la liste des charges récupérables.